卖地500多亿元全国第一:杭州的能量在楼市里在土地里

  杭州的房价让不少人望洋兴叹,杭州的土地让诸多房企竭尽全力收储。

  不满一个月的时间,2021年1月份杭州土地成交总额就已经达到522.9亿元。这是2021年开年以来全国土地成交金额最高的城市。

  竞购1月份杭州土地的企业,既有杭州绿城等本土强企,也有中交、融创、招商、万科、世茂、保利等头部房企。对于这种火爆现象,克而瑞研究中心市场研究总监马千里接受记者采访时表示:一是杭州土地市场独特周期因素,向来是往年12月土地成交少,来年1月份集中推地;二是目前愈发趋紧的融资环境之下,企业会更加关注投资回报前景明确、市场去化风险较小的城市。“虽然调控不断,但杭州整体地价水平仍比较理性,房企有着确定性的利润。”

  对于杭州的城市发展前景,包括马千里在内接受记者采访的人士强调称,偏高的土地财政数量,往往意味着城市建设正处于高速发展期,只要城市经济基本面保持健康稳定,较高的土地财政依赖度将有助于城市经济发展,对于房地产企业而言,也意味着更多的投资机会。

  房地产行业有一个发展逻辑,即长期看人口、中期看土地、短期看金融。对于城市来说,有人口才有明天,有年轻人才有未来。从猎聘网的报告上看:2018年至2020年,拥有阿里、网易以及一批互联网上市公司、独角兽的杭州,已经成为互联网中高端人才净流入率最高的城市。

  以2019年为例,杭州新增人口55.4万,超出第二名的“移民城市”深圳12万之多。

 绿城拿地宗数最多

  1月26日,杭州钱塘新区和东湖新城新成交2宗宅地、1宗住宅租赁用地,为1月份的土地拍卖提前画上了完美的句号。

  这2宗住宅用地中,金沙湖地块在竞拍前一天就一轮封顶,经6轮报价后,由绿城封顶并自持8%竞得,成交楼面价24624元/平方米。东湖新城地块被绿城获得,楼面价12418元/平方米,自持比例2%。2宗地块正式竞价时间分别为20分钟和10分钟。另外还有1宗住宅租赁用地也由杭州本地一家国企竞得。

  此次新成交的3宗土地,加上之前已成交地块,从1月4日开年首场土地拍卖启动至1月26日,杭州十区已出让28宗涉宅地块,共有23宗封顶价成交,其中22宗竞拍至自持。自持比例20%以上的共有4宗,比例最高的一宗达到28%。

  粗略计算,杭州土地成交总额已经达到522.9亿元,总成交金额超越热门城市上海,成为2021年开年以来全国土地成交金额最高的城市。

  记者统计发现,绿城1月份在杭州已经拿下了7宗地块。中交+融创联合体在杭州2021年开年首场土地拍卖会上便拿下2宗地块。招商、德信、兴耀均分别在杭州斩获2宗土地。万科、世茂、保利、东原、荣盛等房企在杭州土地拍卖场上都有所收获。

  在2020年杭州土地拍卖市场上的最大赢家滨江集团,也斩获1宗地块。

  消化周期低,市场供求好

  房企积极涌入杭州,与杭州的城市赋值和土地市场始终保持活跃有关。早在2017年,杭州土地出让金就高居全国第一。到了去年,杭州土地出让金达2255亿元,仅落后于上海位居第二位。据机构统计,近四年杭州年平均土地出让金收益2070亿元,均位居全国前列。

  宁波(中国)供应链创新学院院长郭杰群同样认为,杭州是长三角一体化的南翼中心,还有2022年亚运会的加持,在落户政策改革和金融流动性宽松的背景下,有不少开发商愿意增加在杭州的土地储备。

  数据显示,近年来杭州人才吸引政策成效突出,2019年人口增量达到55.4万人(35岁以下大学生21.19万人),居全国城市之首。

  一位接受采访的头部房企营销负责人丝毫不掩饰对杭州的喜爱,“杭州作为新经济的标杆城市,城市资源、人流、资本实力等非常好,但是与北上广深甚至是南京相比,杭州房价仍存在差距,这也就意味着杭州楼市潜力很大。即便是调控不断,但多数开发商对杭州的未来仍然是持乐观的态度。”

  这位头部房企营销负责人也表示,受地价上涨和新房限价政策影响,房企利润已经被不断压缩。

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  近两年以来,杭州楼市调控一直处于收紧状态。去年7月2日和9月4日,今年1月27日,为了打击投机炒房行为,杭州相继发布通知,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

  杭州地价和房价之间到底存在多大的亏损风险?

  马千里分析表示,从杭州高价地表现来看,虽然竞拍轮次较多,竞自持更是常见现象,但整体地价水平还是比较理性,对比周边同类地块,楼板价涨幅多在10%以内,大部分地块楼板价距离限售价格还有1万元左右或更多的空间,项目盈利问题不会太大。

  复旦大学住房政策研究中心研究员赵奉军分析称,虽然现在开发商戴着“紧箍咒”,但实际上是有确定性的利润,即10%-15%。过去房企利润是不确定的,好可以翻倍,差就难说了。所以在新房限价的情况下,开发商宁愿自持一部分。“我们以前认为开发商不愿自持,因为自持需要经营能力。”

  还有分析人士表示,对于大房企而言,有时候规模指标可能比利润指标更为重要,利润是算总账,即便单个楼盘亏损也只是一城之失,可以通过下沉杭州周边市场来弥补利润。

  在房价方面,据国家统计局发布的数据显示,2020年12月杭州新房价格环比下跌0.3%,同比上涨4.5%;二手房价格环比涨0.5%,同比上涨6.9%。这也就意味着2020年相比上一年杭州房价仍是呈上涨态势。需要注意,杭州楼市目前供求情况较好,消化周期也一直处于较低的位置,譬如今年1月份上半月住宅供求比为0.88。

 “土地财政偏高不一定是坏事”

  杭州未来科技城大片未开发土地。

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